di Flavia Schiavo

Tra i luoghi magnetici della terra, Manhattan – “piccola” Isola che ha, forse, concentrato nel mondo occidentale la più alta densità di uomini e donne e di esplosione urbana, nel tempo breve di soli centocinquanta anni (dal 1850 circa) – ha nel real estate (speculazione e mercato immobiliare) uno dei bracci forti della propria feroce economia.

In quasi totale assenza di un Piano –  non è possibile infatti chiamare “piano” né il Commissioners’ Plan del 1811, né lo Zoning Resolution del 1916, né gli “strumenti” successivi (soprattutto riconducibili agli aggiornamenti dello Zoning e ad alcune prescrizioni speciali, anche in variante, per aree o zone: le “Uniform Land Use Review Process”) – la città ha sempre declinato una peculiare trasformazione, frenetica, agitata, pulsante, inarrestabile, che agisce in gran parte per progetti, anche di ampia scala (il Central Park o vari e recenti che riguardano i waterfront, solo per citarne alcuni), quasi mai riconducibili a un piramidale approccio top-down o a un consueto strumento urbanistico che preveda l’attuazione delle scelte prese a monte che riguardino l’intero territorio urbano.

Quella newyorchese è, infatti, una mutazione fondata: sul metamorfico Capitale in azione; sulle pressioni e azioni politiche a grande e piccola scala; su alcune variabili alleanze lecite e non, tra lobbies, tra speculatori immobiliari e Amministrazione (es. il recentissimo Hudson Yards, terminale dell’High Line); su obiettivi peculiari; sull’azione specifica e concreta anche di un solo “soggetto” (che “spinga” per la sistemazione di uno spazio, o per la costruzione di un edificio, o che produca grandi speculazioni immobiliari, es. il complesso del Rockefeller Center degli anni ’30 del Novecento); così come si basa su azioni bottom-up che generino trasformazioni; attuino difese (es. l’azione sul campo di Jane Jacobs per tutelare intere aree coinvolgendo gli abitanti), o che abbiano dato vita a imponenti parchi urbani o a piccoli “giardini” tra  cui i community gardens.

Spesso la trasformazione della città ibrida approcci e soggetti, mostrando, da un lato come il “conflitto” possa essere generatore di “beni comuni” e spazi non elitari, dall’altro come una iniziale spinta dal “basso” si traduca in realizzazioni che favoriscano soprattutto la upper class e/o gli speculatori immobiliari, come accaduto per la riconversione del viadotto nel quartiere del Meatpacking District, trasformato in una icona planetaria contemporanea: l’High Line che, pur partendo da una iniziativa fittiziamente bottom-up, ha innescato un processo esponenziale di moltiplicazione della rendita, che ha selezionato affittuari e acquirenti degli immobili prossimi al giardino lineare, ha richiamato economie di target elevato (dai negozi, ai ristoranti), ha sostanzialmente cancellato la realtà sociale mista prima presente, ha reso i lotti vuoti, o gli edifici esistenti un “affare” per il real estate e, in parte, ha trasformato un paesaggio urbano storico, fatto di warehouses building, silos per lo stoccaggio, edifici in mattoni, in una luxury scene.

In termini generali a New York, non ultima, tra i generatori di mutazione, è la relazione tra il “caso” (inteso come flusso non predeterminabile) e l’“opportunità” fornita dalle condizioni geografiche e dagli accadimenti storici, due prodigiosi alleati in una ergonomia poco dissipativa (se non per quanto attenga le “risorse” naturali e “umane”), molto sperequativa, altrettanto collaborativa, in cui si rilevi un’interessante concordanza tra efficienza ed efficacia, altrove disconnesse, in cui il conflitto urbano, che ha sempre avuto un ruolo fondamentale, sia talvolta apertamente giocato.

Conflitto condotto, come già anticipato, secondo modalità differenti da quelle europee, e ancor di più da quelle italiane. Le ragioni sono storiche e in parte connesse alla stessa struttura politica e sociale composta, ab origine, da differenti comunità (i coloni europei, gli afroamericani, gli asiatici), alcune molto coese e in grado di gestire processi di “governo” e trasformazione urbana, altre meno partecipative ma più radicate e dilaganti in alcuni quartieri (come Chinatown).

Tali gruppi, insediati progressivamente in città dal 18° secolo, pur nell’ibridazione intraspecifica, furono e sono sia in grado di “agire” appropriazione e appartenenza, sia di operare in termini di autogestione, sul e per il territorio che a NYC è bene definire “luogo”, in quanto non concepito come concetto astratto di dominio istituzionale, ma come “terra” dell’esperienza, da abitare e in certi casi conquistare.

In tal senso l’interrelazione classica tra gli stakeholders e le persone comuni, è a NYC diversamente declinata e, pur rilevando le disparità dovute alle condizioni socio-economiche dei soggetti coinvolti, viene gestita su un livello più fluido, empirico e concreto, pur nella sperequazione dovuta alla differente “potenza muscolare” dei vari gruppi. Infatti, oltre alle azioni dei grandi imprenditori immobiliari, delle compagnie, dei settori di produzione (hard in Distretti come Brooklyn, soft soprattutto a Manhattan, es. il Garment District) –  che, sovente alleati con settori della Pubblica amministrazione, demoliscono, edificano, vendono, guadagnano – esistono gruppi su base comunitaria, ascrivibili alla Community Based Planning, riconosciuti e inclusi nel processo di governo urbano municipale. Oltre alle numerose Associazioni che spesso nascono intorno e per un “obiettivo” in azione nei luoghi, in tal senso vanno citate le Communities Board che, riconosciute dalla City, lavorano, producono, inventano, forniscono idee, progetti, consulenze, articolando il “desiderio di città” degli abitanti, realizzando concretamente o, in certi casi, opponendosi alle scelte elitarie della upper class, scelte che spesso stravolgono l’idea di ciò che viene definito “bene comune”.

In tal modo NYC è la sede in cui la contraddizione diviene, a volte, una qualità vitale, dove accade tutto e il contrario di tutto. Parafrasando Nietzsche si potrebbe dire che NYC sia una “pulsar” danzante che esplode e implode, nel tempo. Luogo che traduce in realtà tale metafora è, soprattutto, Manhattan, uno dei Five Bouroghs frutto del Consolidamento che, nel 1898, diede vita a The City of Greater New York (gli altri quattro Bouroghs sono: il Bronx, i Queens, Brooklyn e Staten Island).

Soprattutto nell’Isola di Manhattan, sono sorti, e al di là di ogni pianificazione di area vasta – NYC è un sistema senza sistema – centri di potere economico, di controllo finanziario, di produzione, poli culturali, spazi pubblici e giardini, singoli edifici catalizzatori, oltre che luoghi di residenza.

Un insieme ibrido, poco preordinato, densissimo e nel contempo poroso, attraversabile caratterizzato da un’enorme diversità e coesistenza intraspecifica di fenomeni e persone, in cui il cambiamento è stato ed è rapido e tutt’altro che fondato sulla conservazione o tutela dell’esistente. Un bellissimo e mutevole contesto, difficile da descrivere secondo le categorie consuete delle “zone territoriali omogenee”. Non c’è nulla di omogeneo a NYC: un milieu discontinuo arduo da raccontare secondo sequenze temporali schematiche, areali o lineari [1].

Un caos urbano in fluido equilibrio che mette in discussione, persino, la dicotomia classica esistente tra ordine e disordine. Instabilità? Nonostante questa, che spinge a riflettere sul concetto di “equilibrio” applicato all’urbano, la storia un po’ negata, a NYC, persiste. Anche se la città nel suo perenne divenire si è sviluppata in una continua riscrittura, in cui la demolizione e la ricostruzione, spesso, non hanno tenuto conto delle categorie consuete, quali conservazione, tutela, mantenimento.

Se il Plan del 1811 non fornisce norme che regolamentino gli spazi pubblici, o i distacchi all’interno dei blocks o le altezze, se la demolizione e la ricostruzione sono, viste secondo un’altra angolazione, anche come punto di forza portando la città continuamente ad anticipare la contemporaneità, se l’unico strumento istituzionale di reale tutela è la Landmarks Law, dell’aprile del 1965, se la trasformazione e lo sviluppo ad altissima densità, sono tra le leggi dell’attrazione (NYC è, infatti, una calamita seducente dove molti vogliono abitare), va rilevato che ogni forma di analisi sull’urbano debba considerare che la città viva, nel quotidiano, una sua propria tensione tra innovazione e tradizione, tra trasformazione e mantenimento, tra mutevolezza e radicamento.

Non trattandosi di un’utopia realizzata o di “una città del Sole”, edifici di rilevante interesse storico, o interi contesti storici, pur presente l’opposizione comunitaria e la resistenza ad alcuni cambiamenti, sono stati spazzati via o sostituiti, in forza, soprattutto, di interessi immobiliari. In alcune aree più attrattive, es. Midtown dove, dagli anni ’30 del Novecento, si localizzò un nuovo Financial District, costituito anche da “icone” urbane (come il Chrysler o l’Empire State Building), la demolizione dell’esistente fu progressiva e massiva, così come fu altrettanto totale quando fu costruito, a metà del 19° secolo, il Central Park.

Demolizione, sostituzione, nascita, riconversione di “oggetti urbani” piccoli e grandi, così come la mobilità delle persone che si spostano, per innumerevoli ragioni, da un àmbito a un altro, sono costitutivi della natura newyorchese. Quando si attraversa New York, dunque, si deve avere coscienza che “quel” paesaggio urbano che stiamo osservando non è “definitivo”, che diverrà, a breve, qualcos’altro e che “prima”, forse, esisteva tutt’altro. NYC potrebbe, allora, confonderci e ingannarci o, viceversa, spingerci sul terreno fecondo del dubbio e su una più realistica idea di città che non si alimenta della rassicurante previsione quantitativa o del concetto di stabilità.

Tra le azioni più significative riconducibili alla tutela e alla conservazione – oltre al già citato operato di Jane Jacobs, che si oppose, coinvolgendo i residenti, a numerose tra le proposte di Robert Moses – la legge prima menzionata, la Landmarks Law che, rivestendo ancor oggi un ruolo notevole, rappresentò, post un secolo di frenetica crescita, un’importante soglia e una moderata inversione di tendenza. Fu (è), inoltre, occasione di una catalogazione progressiva e organica di alcune tra le strutture storiche della città, edifici, spazi pubblici, interi quartieri. La legge, siglata da Robert F. Wagner, sindaco dal 1954 al 1965, nata “dal basso”, istituì una Commissione permanente per la tutela e conservazione (dei Landmarks così come di porzioni di alcuni Historic Neighborhoods o Historic Districts; il primo fu Brooklyn Heights), esercitando, in tal modo, il potere di proteggere non solo specifici e significativi edifici, ma alcuni àmbiti e interi quartieri. I leaders del real estate si opposero alla legge, affermando, a ragione, che questa avrebbe agito negativamente sui valori immobiliari, contrastando uno dei “motori” economici del FIRE (Finance, Insurance companies, Real Estate). All’azione della legge, nata subito dopo una demolizione “dolorosa” (la Old Pennsylvania Station, nell’ottobre del 1963) – che seguiva la cancellazione di una grande quantità di edifici – si devono numerosi “salvataggi” che sempre partono da uno studio accurato degli edifici o delle aree e delle dinamiche di trasformazione.

La legge, però, non tutela il tessuto minuto, più elencale, ricco di grandi qualità, ed è lenta ad agire.  Si tratta, dunque, di uno strumento importante, ma con forti debolezze avversando gli interessi degli speculatori immobiliari. Questi ultimi, assai potenti e rapidi, hanno grande vantaggio, spesso, nella demolizione anche di un singolo edificio “storico” che produce basso reddito, al fine di costruire un nuovo fabbricato, non solo produttivo dal punto di vista degli affitti o delle vendite, ma in grado di innescare un indotto urbano a volte impressionante.

Tra i luoghi in cui la storia ha lasciato tracce più visibili e la trasformazione ha seguito un tempo più lento e differenziato rispetto ad altri luoghi di Manhattan, è Lower East Side (LES), un ampio contesto sito a Downtown, limitato a nord da Houston Street, un largo e lungo asse che separa LES da un altro grande e importante ambito più a nord, l’East Village. Il confine a sud di LES, anche se è difficile utilizzare il termine “confine” a NYC, è la East Broadway limitrofo alla quale si trova il Seward Park, aperto nel 1903, un altro significativo frammento del tessuto del “verde”, dove sorge una storica Branch della New York Public Library. A ovest, Lower East Side “incontra” due ulteriori significativi luoghi, uno è il Sara Delano Roosevelt Park, un giardino stretto e allungato, parallelo all’altro “bordo” di LES, la Bowery, una lunga e storica strada, ombelico lineare (con andamento prevalente nord-sud) che, nel tridente del Cooper Union, si sdoppia nelle 4th e 3rd Avenues. Lower East Side ha un altro bordo: il waterfront, anch’esso frammentato, sull’East River, raggiungibile solo da un brutto cavalcavia che scavalca la FDR Drive, l’arteria di scorrimento carrabile perimetrale che “limita” Manhattan a est.

Lower East Side, questo luogo tanto fragile, tanto seducente, tanto sgranato, oggi, abitato da un esteso numero di cinesi è, inoltre, tagliato, come fosse una spina dorsale, da Delancey Street, asse commerciale ed eterogeneo in continuità con uno dei tre grandi ponti che collegano Manhattan con l’immensa Brooklyn: il Williamsburg Bridge. Aperto il 19 dicembre del 1903, il ponte giunge nel quartiere di Brooklyn da cui prende il nome. Sede di una multietnica working class (migranti, italiani, irlandesi, prevalentemente europei) fin dalla metà dell’Ottocento, tale quartiere è il luogo dove viene ambientato un classico della letteratura americana: Un Albero cresce a Brooklyn (A Tree Grows in Brooklyn), scritto nel 1943 da Betty Smith, da cui E. Kazan nel 1945 trasse l’omonimo film in bianco e nero. La vicenda del libro racconta, alle soglie del 1912 (e per due decenni), la vita di una famiglia, i Nolan, e di una vivace ragazzina undicenne, Francie, che cresce e trova la propria identità, a partire da una condizione esistenziale difficile.

Di fronte a Lower East Side, oltre l’East River – e prossimo al quartiere in origine operaio, dove viveva la piccola Francie – insiste un vasto frammento del waterfront di Brooklyn su cui sta agendo una “rapace” riconversione, non controllata né dalla comunità, né tanto meno dalla Pubblica amministrazione (i waterfront, a NYC, sono quasi sempre privati), che sta puntando a una redditizia operazione immobiliare. Uno tra gli apici di essa è la riqualificazione di un massiccio ed elevato edificio ex industriale in mattoni, prospicente l’acqua, dismesso (trasformato ora in appartamenti di lusso), in origine della Domino Sugar (l’industria di produzione e raffinazione dello zucchero, fiorente a NYC tra il 18°, il 19° e l’inizio del 20° secolo).

Il quartiere di Brooklyn presenta, come la LES, tutt’oggi, caratteri ibridi: un waterfront che offre un cityscape mozzafiato, su Midtown, Manhattan; un entroterra che ospita anche una forte e radicata ortodossa comunità “Jewish”; numerosi edifici industriali; alcuni grandi immobili alti, residenziali; un tessuto più discontinuo: edifici minuti riqualificati, costruzioni dismesse riutilizzate, piccole accoglienti caffetterie. Sull’intero settore è in corso, da non molto, una consistente riconversione, simile a quella registrata da un altro contesto di Brooklyn (DUMBO).

L’insieme costituito da Williamsburg e dalla LES configura un teatro di conflitti che vede tra i protagonisti non solo gli speculatori, la Pubblica amministrazione, la comunità portoricana e quella cinese o quella ebraica, ma una consistente trasversale compagine di young people, middle e upper class, che, impiegati, spesso a Manhattan, in settori quali informatica, comunicazione e informazione, ambirebbero a trovare casa nelle porzioni in trasformazione della LES (trasformazione in corso e “pensata” anche per attrarre fasce più abbienti di popolazione). Tale insieme umano (che ha al proprio interno innumerevoli sfumature) in questa fase preferisce Williamsburg (a Brooklyn)  come luogo di residenza per le disponibilità di nuove case (i cui costi e fitti sono, comunque, più bassi che a Manhattan), per gli spazi pubblici presenti (a causa della minore densità urbana), per i servizi che garantiscono una mobilità veloce, nonostante i problemi generati dalle opere di manutenzione che nel 2019 vedranno ferma la linea della metropolitana che connette il quartiere di Williamsburg (a Brooklyn) con la LES.

Un labirinto urbano, dunque, con l’acqua, l’East River, in mezzo, che diviene familiare solo dopo lungi e meditativi attraversamenti che equivalgono, talvolta, ha un grande salto indietro a un tempo estinto solo in apparenza. Chi percorra Lower East Side, infatti, quel Tempo può ancora sentirlo così come, se con attenzione si concentri, può addirittura ascoltare le “voci” e vedere le “ombre” di chi, per tanti anni, abitò quei luoghi. Questi ultimi, infatti, per quasi un secolo furono “casa” della grande migrazione: i milioni di individui che sbarcarono a Ellis Island, l’estesa working class che trovò impiego nei Five Bouroghs, che in parte fece fortuna o che rimase prigioniera del capitalismo statunitense, componendo la popolazione di New York.

Lower East Side, ampia porzione di Manhattan, quasi a ridosso del Financial District, di Wall Street e della Borsa, era contraddistinta nel 19° secolo da un’edilizia non troppo omogenea, come sempre accade a NYC, ma densa di tenements, abitazioni di bassissima qualità, con poche finestre, con servizi igienici spesso comuni e localizzati nelle piccole corti residuali. In questi caseggiati costruiti dalla metà dell’Ottocento, abitavano i migranti più poveri che, agevolmente, grazie ai tre Ponti (Brooklyn; Manhattan; Williamsburg) si spostavano nei centri nevralgici della produzione, come le raffinerie di zucchero o i Cantieri navali a Brooklyn o raggiungevano i luoghi di produzione a Manhattan, come Fulton Fish Market, Garment District, o le aree dove si costruivano i “grattacieli”.

Nonostante siano stati oggetto di più provvedimenti legislativi non troppo efficaci (non esistendo una reale azione “riformista” a NYC, tranne rare eccezioni), emanati nel 1867, nel 1879, nel 1901, i tenements restarono luoghi dove migliaia di persone vivevano ammassate, oppressi dalla macchina di produzione industriale.

Ancora oggi Lower East Side si presenta come un luogo misto, con caratteri antinomici (con-presenza di famiglie con reddito molto basso e alto) e in transizione: vecchi tenements ancora in vita dove si è insediata la comunità cinese che cresce, produce e vende; enormi condomini alti, abitati da una eterogenea working class non troppo partecipativa, frutto di massivi interventi edilizi condotti tra la fine degli anni ’40 e dei ’60, alcuni tra Grand Street ed East Broadway (es. Cooperative Village), molti altri localizzati in prossimità del waterfront o dei piloni del Williamsburg Bridge, e spesso recintati; edifici storici di pregio anche se non iconici; aree residuali; parchi storici che possiedono enormi potenzialità, ma appaiono poco curati e discontinui al loro interno (es. Sara Delano Roosevelt Park, 32.000 mq, aperto nel 1934), aree verdi frammentate, alcune aree verdi recuperate e trasformate in bellissimi giardini comunitari fondati sulla “poetica” del riciclo; lotti vuoti, utilizzati come parcheggi; piccoli negozi gestiti da cinesi o portoricani. Un sistema fatto di “innesti”, socialmente vivace, non (ancora) invaso dalla upper class, e soggetto a grosse pressioni immobiliari proprio in ragione delle numerose caratteristiche enunciate.

In termini concreti: la presenza di una comunità sgranata e non troppo organizzata, eccetto per quella Jewish assai attiva in tutti i campi dal politico all’urbano e non solo a NYC; i costi ridotti sia degli isolati, come già detto taluni sono vuoti, che dei fitti, pur trovandoci a Manhattan, fanno sì che la LES sia da molti anni diventata oggetto di desiderio e di trasformazione da parte di alcuni speculatori immobiliari che oggi, anche a Lower East Side, come nel quartiere dell’High Line, di concerto con la Pubblica amministrazione, stanno realizzando un grosso progetto di riconversione. Esso iniziò intorno al 1964 con un programma denominato SPURA (Seward Park Urban Reneval Area) che, con la totale demolizione del Cooperative Village, prevedendo la Lower Manhattan Expressway, una highway pensata secondo la vision di Robert Moses, visione attuata in molti altri luoghi dei Five Boroughs, intendeva ridisegnare il grande quartiere. Tale “autostrada”, fulcro del progetto, avrebbe tagliato SoHo, Chinatown e la stessa LES e avrebbe portato alla demolizione di più di 2 mila appartamenti. Prevedendone la costruzione di circa 1400, mantenendo di essi, però, solo poco più di un centinaio a prezzi accessibili, prefigurava, in tal modo, una massiva gentrification che avrebbe espulso un migliaio di famiglie portoricane, altrettanto di “bianche”, quasi 200 famiglie afroamericane e altrettanti nuclei cinesi. Un’operazione che sarebbe stata condotta con il sostegno di parte della comunità ebraica, del tradizionale establishment politico: club democratici e repubblicani, ma con l’opposizione di fazioni più radicali, tra cui un’altra parte della comunità ebraica.

La “riqualificazione” ebbe inizio con un pessimo start: nel 1967, infatti, circa 2 mila famiglie ricevettero uno sfratto, con preavviso di tre mesi, prima che le proprie case fossero rase al suolo.  La lotta per le abitazioni a basso costo, la cui quota iniziale era – come già detto – davvero risibile, giunse con fatica, a definire un’aliquota più elevata di quella inziale. Mentre tale processo si attivava, comunque, gli estensori del progetto dirottarono i propri obiettivi mirando verso la costruzione di un centro commerciale. All’assetto che contemplava una maggiore presenza di affordable housing, nello specifico, si oppose Roger Strarr, pianificatore, businessman e amministratore del New York City Housing. Egli fu una delle figure più attive e conservatrici, in un arco temporale assai lungo, guidando imprese di costruzione, prestando il proprio contributo per tre sindaci. Attivo anche sul piano della comunicazione, Starr scrisse libri e articoli, tra essi numerosi editoriali per il «New York Times», nel corso di 15 anni. Per la LES, infatti, Starr propose un nuovo studio che puntava su una destinazione d’uso in prevalenza commerciale annullando ogni forma di previsione di alloggi a prezzi abbordabili.

La questione delle abitazioni, marginale solo in apparenza, riveste un ruolo nodale nella trasformazione del quartiere e rappresenta ancora adesso, con la presentazione e attuazione in corso del mega progetto di Essex Crossing, uno dei fulcri del cambiamento e del conflitto. La lunga battaglia iniziata negli anni ’60 vede oggi, sostanzialmente, il prevalere delle spinte immobiliari, nonostante le azioni della Community Board n.3.

Essex Crossing è un progetto di sviluppo ad uso misto pianificato dalla Città di NYC. È parte della vasta area denominata Seward Park Urban Reneval Area (la prima citata SPURA). Si tratta di circa 200 mila mq interessati da una riqualificazione massiva che riguarda numerosi isolati; il focus del progetto é tra Delancey Street ed Essex Street, assi portanti e ortogonali tra loro. L’area del progetto prevede, anzi si fonda, sul riuso di aree vuote (sostanzialmente 10 blocks), di aree liberate dalla demolizione sia di tenements, cancellati alla fine degli anni ’60, sia dell’Essex Market.

Il progetto di Essex Crossing, approvato nell’ottobre del 2012 (aggiornato nel settembre 2013 con un piano presentato da M. Bloomberg, i cui lavori sono iniziati nel 2015, la cui conclusione è attesa per il 2024), pur presentando alti livelli di interesse, prevedendo servizi e spazi culturali, mostra non poche ambiguità: gentrification, saturazione, edificazione di edifici alti, molti di lusso, molti a uso misto, la cancellazione del Mercato storico (l’Essex Market), risalente agli anni ’30 (fase di F. La Guardia), ma presente in altro sito dalla fine dell’Ottocento. Nel progetto il lotto che attualmente ospita l’Essex Market è chiamato «Site 8» dall’agenzia immobiliare che cura i lavori di sviluppo, designata dalla City, la Delancy Street Associates, e ospiterà un condominio che dovrebbe riservare 92 appartamenti a costo ridotto, per anziani.

Essex Crossing – che ha come focus la costruzione del nuovo centro commerciale, è essenzialmente poco attento agli spazi comuni, affatto incline a tutelare quelli storici o a incidere su alcune costruzioni che meriterebbero ripristino e tutela, tra cui una Sinagoga bruciata recentemente da un incendio che si pensa doloso –  si configura come una imponente speculazione immobiliare.

Il piano generale elaborato dagli SHoP Architects, studio associato fondato venti anni fa, trasformerà, con previsione di spesa di 1.1 mld di dollari, un’area fragile e sensibile, in quartiere «dinamico» (in tal modo viene definito dagli stessi Architetti), decisamente più elitario di quanto non sia adesso, a destinazione mista, con previsione di 2 milioni di square feet di aree commerciali, consistenti aree residenziali da vendere al dettaglio: circa mille appartamenti, incluso il 50% di unità abitative destinate anche ad anziani a prezzi accessibili (“accessibili” qualifica, in realtà cifre non troppo abbordabili), spazi aperti comuni. Il progetto – che prevede un aumento di un migliaio di posti di lavoro stabili, di circa 5 mila nell’edilizia durante la fase di costruzione, contempla anche l’edificazione di un International Center of Photography (ICP) al n. 242 di Broome Street – ha un fulcro. Come già anticipato è il Market Line, un complesso sistema che occuperà tre isolati e avrà una porzione interrata, con un grande pozzo luce. Sarà costituito anche da negozi di dimensioni più minute che fungono da network fisico di interconnessione e da uno spazio per mostre d’arte e per il lavoro degli artisti.

Il progetto di Essex Crossing, inoltre, visibile testimonianza di una strenua lotta di classe, punta non solo a una mutazione organizzata di una consistente porzione di Lower East Side, ma si fonda sulla progressiva trasformazione già iniziata da qualche anno. Incipit di essa, due edifici: un Hotel su Rivington Street, completato nel 2005, primo grattacielo nel Lower East Side, e The Blue Condominium, noto come The Blue Tower, un lussuoso palazzo residenziale, sito al n. 105 di Norfolk Street. Costato 17 mln di dollari, e frontaliero di un ulteriore e più recente grattacielo. “The Blue” è stato progettato da Bernard Tschumi con gli SLCE Architects, ha 16 piani di altezza, inaugurato nel 2007 contiene 32 appartamenti, uno spazio commerciale al piano terra occupato dalla Galleria Thierry Goldberg e una terrazza sul tetto del terzo piano per i residenti. La sua edificazione scatenò un grosso dibattito tra gli abitanti del quartiere, in quanto fu, giustamente, letto come apripista di un fenomeno che vede l’insediarsi di un’élite economica in un contesto che ha e aveva altre caratteristiche. The Blue Tower, con la sua bellezza e il colore intenso, domina l’intero ambito ed è il simbolo della trasformazione verso cui LES sta virando, proprio con il progetto di Essex Crossing.

A nord della Blue Tower, the Switch Building, sorge un altro edificio residenziale di lusso nato in un’area utilizzata prima come parcheggio. L’iniziale previsione di Zoning del 1961 (residenziale) fu, infatti, rivista includendo aree commerciali e un Business Improvement District. Non essendo inclusa in alcun Historic District, l’area è soggetta alla cancellazione di interi contesti, spazzati via dagli interessi immobiliari.

Su LES, nel contempo, insistono numerose iniziative, nate sia dal “basso”, sia di matrice istituzionale, tra esse Resilient City (che punta a risolvere i danni del recente Hurricane Sandy), o FRESH che, a partire dal 2012, punta all’espansione e vendita al dettaglio di prodotti alimentari salutari. FRESH fornisce incentivi finanziari per localizzare negozi nelle aree sottoservite, fornendo così ai residenti i mezzi per ottenere una selezione completa di healthy food.

Un quadro contraddittorio che mostra quanto a NYC, e a Manhattan in misura maggiore, la trasformazione sia sempre in atto e sia condotta, quasi sempre, sul fronte del conflitto aperto, tra confronto e scontro tra forze, gruppi e soggetti diversi. Informazioni utili a inquadrare una lunghissima e tormentata vicenda, estremamente difficile da riassumere in poche battute. Essa riveste un grande peso anche per il suo valore generale: NYC nella sua interezza è una città complessa e incompleta, transeunte, è sempre stata trainante, non ha quasi mai esperito una reale crisi finanziaria (con un’eccezione durante la metà degli anni ’70), culturale o di ruolo nel sistema globale. Le ragioni di tale energia urbana sono innumerevoli, una è di certo l’ibridazione culturale, la capacità di reazione di alcune comunità, la componente non specializzata dei suoi settori di produzione: NYC non è mai stata una “One Company Town” e ha puntato, molto, oltre che su economia tradizionali, sulla componente “immateriale”.

Inoltre, il rapporto con la sostituzione e con la progressiva trasformazione, condotta al di fuori di uno strumento urbanistico vincolante, la rende particolarmente “plastica”. Manhattan è, tra i distretti più ambiti del mondo occidentale, e pertanto il real estate, tra i colossi economici, cerca sempre “luoghi” o contesti che possano essere trasformati per investire e ricavare denaro da parte di una middle class e soprattutto una upper class pronta sborsare, per un ufficio o un appartamento, milioni di dollari.

In tal senso Lower East Side che ancora possiede un tessuto misto, sgranato e spesso residuale, può essere letta come una ideale terra di conquista, prestandosi a una riconversione, per certi versi affine a quella del recente Meatpacking District, che punta a costruire edifici che accolgano categorie più abbienti, generando una spontanea filiera di riorganizzazione economica e sociale. In aggiunta va ribadito che a LES le cosiddette categorie deboli sono più facili da espungere e i lotti hanno valori immobiliari più accessibili: due vantaggi per gli speculatori. È infatti molto più agevole costruire un edificio di lusso in un luogo come Lower East Side, piuttosto che in aree sature dove la rendita di posizione è alle stelle (es. Downtown o Midtown) o in aree come Harlem dove la Black Community e quella portoricana difendono il “proprio” territorio.

Oggi, per comprendere e per agire sul nuovo processo di trasformazione di LES, che può essere riassunto dagli obiettivi del progetto di Essex Crossing, occorre fare i conti anche con ulteriori fenomeni: l’espansione di Chinatown, da attribuirsi anche al provvedimento dell’Immigration and Nationality Act, del 1965, che ha notevolmente ampliato l’ingresso cinese; lo scontro tra le differenti comunità; la tendenza al consociativismo tra la Pubblica amministrazione e gli investitori immobiliari, a dispetto delle indicazioni fornite dalla Community Board n. 3 competente per l’area.

In un insieme molto consistente di proposte, progetti, cooperazioni, LES è un interessante esempio da osservare anche perché le modificazioni, in fieri, mostrano il network delle iniziative, spesso in contrasto con quanto emerso dalle attività della Community Board, che stanno totalmente trasformando una consistente porzione di Manhattan.

In conclusione, per capire quanto Lower East Side negli ultimi settanta anni sia cambiata potrebbe essere utile dare un’occhiata al noir americano The Naked City, del 1948, di Jules Dassin. Oltre alla scena del crimine, ambientata al Whitehall Building, un landmark sito a Battery Park, il film concentra la propria attenzione “documentaria” proprio sull’area centrale di LES, sulle strade intorno al Williamsburg Bridge, sul waterfront del East River, su Houston Street e su Delancey Street. Mostrando quanto negli anni la struttura urbana sia stata disattesa, su quanto alcuni luoghi iconici e alcuni spazi pubblici, di uso comune, fortemente relazionali, siano stati cancellati. Tra essi i percorsi pedonali sul Williamsburg Bridge, oggi ridotto a una “gabbia” metallica che impedisce di vedere lo skyline di fortissimo impatto percettivo che inquadra il bordo dell’East River e Midtown con i suoi colossi, tra cui l’Empire, enorme e scintillante nella luce mutevole del giorno.

Pur riconoscendo alcuni punti di interesse del “ridisegno” in nuce in Essex Crossing, occorrerebbe tenere maggiormente in conto le indicazioni delle differenti comunità insediate, compensare gli squilibri indotti dal progetto stesso, ripensare alla continuità degli spazi comuni, alle necessità di tutelare le persone meno abbienti, fortemente radicate, e dunque alle case per accogliere gli attuali residenti, nonché al recupero dei giardini e del waterfront visti come sistema continuo tra essi e con il  Ponte di Williamsburg, inteso come luogo dei “flussi” e delle “relazioni” sociali. La passeggiata sul Williamsburg Bridge, concepita in analogia a quella del Brooklyn Bridge, oltre al valore sociale, considerando l’attrattivo landscape visibile, avrebbe un effetto indotto sulle piccole e grandi economie sia sul fronte di Manhattan sia su quello di Brooklyn, in un macro-contesto che ancora può accogliere, flessibile, una trasformazione che andrebbe guidata bilanciando in modo deciso l’impatto della speculazione coinvolgendo e tutelando i residenti e le comunità dei lavoratori nonché i piccoli stores, i cosiddetti mom-and-pop (a conduzione familiare) che, con i grandi centri commerciali, rischiano di scomparire.

La città rischia, a volte, di trasformarsi in un abisso, in uno spazio dedicato a pochi privilegiati; mentre la città stessa è il luogo cardine della democrazia concreta, l’unico spazio, forse, dove lo scontro diviene, se condotto eticamente, un valore e un’occasione per ricalibrare le scelte.

Dialoghi Mediterranei, n. 34, novembre 2018

Note

 [1] Lo sviluppo newyorchese difficilissimo da sintetizzare è oggetto delle mie ricerche da alcuni anni. Per chi volesse, su «Dialoghi Mediterranei» sono presenti un consistente numeri di saggi che, nel corso di questi anni, hanno raccontato la trasformazione della città. Un volume, F. Schiavo, Piccoli Giardini. Percorsi civici a New York City, Castelvecchi, 2017, restituisce parte della “storia” concentrandosi sui Parchi e sui giardini newyorchesi; un altro libro, in corso di stampa, F. Schiavo, Nata per correre. New York City tra il 19° e gli inizi del 20° secolo, sempre edito da Castelvecchi, ripercorre più organicamente l’evoluzione urbana e i processi connessi, tra cultura, società, migrazioni ed economia. In entrambi i volumi è presente una cospicua bibliografia, pressoché tutta in lingua inglese, che potrebbe guidare e accompagnare ulteriori approfondimenti sulla città.

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Flavia Schiavo, architetto, paesaggista, insegna Fondamenti di urbanistica e della pianificazione territoriale presso l’Università degli Studi di Palermo. Ha pubblicato monografie (Parigi, Barcellona, Firenze: forma e racconto, 2004; Tutti i nomi di Barcellona, 2005), numerosi articoli su riviste nazionali e internazionali e contributi in atti di congressi e convegni. Docente e Visiting professor presso altre sedi universitarie, ha condotto periodi di ricerca, oltre che in Italia (come allo Iuav di Venezia), alla Sorbona di Parigi, alla Universitat Autònoma de Barcelona (UAB) e alla Columbia University di New York. La sua ultima pubblicazione, Piccoli giardini. Percorsi civici a New York City (Castelvecchi 2017), è dedicata all’analisi dei parchi e dei giardini storici e contemporanei della Mega City.

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